Kentsel dönüşüm nedir? Hak sahipliği ve destekler

Kentsel dönüşüm, deprem başta olmak üzere afet risklerine karşı dayanıksız yapıların yıkılıp yeniden, güvenli biçimde inşa edilmesidir. Yasal dayanağını 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'da bulur. Bu rehberde riskli yapı tespitini, karar çoğunluğundaki güncel değişikliği, hak sahipliğini ve devlet desteklerini bir arada anlattık.

Kentsel dönüşüm nedir?

Kentsel dönüşüm; ömrünü tamamlamış, depreme dayanıksız ya da imar açısından sorunlu yapıların, güncel yönetmeliklere uygun ve güvenli yapılarla değiştirilmesi sürecidir. Amaç, can ve mal güvenliğini korumak ve sağlıklı yaşam alanları oluşturmaktır. Süreç, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile belediyeler tarafından yürütülür.

Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?

Süreç genellikle riskli yapı tespitiyle başlar:

1. Bina maliki (veya kanuni temsilcisi), Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurur.
2. Yapılan incelemeyle bina "riskli" bulunursa rapor düzenlenir ve tapu müdürlüğüne bildirilir.
3. Maliklere tebligat yapılır; rapora karşı itiraz hakkı bulunur.
4. Kesinleşen riskli yapıların belirli süre içinde yıkılıp dönüştürülmesi gerekir.

Karar çoğunluğu: 2/3 yerine salt çoğunluk

Bu, son yıllardaki en önemli değişikliktir. Eskiden bir parselde kentsel dönüşüm kararı almak için maliklerin en az üçte iki (2/3) çoğunluğu gerekiyordu.

Hak sahipliği nasıl belirlenir?

Hak sahipliği; hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda kendisine verilecek konut/iş yerinin değeri gözetilerek belirlenir. Uygulama; kat karşılığı, hasılat paylaşımı ya da benzeri usullerle yürütülebilir. Yani mevcut dairenizin değeri, yeni projedeki payınızın temelini oluşturur.

Devlet destekleri ve kira yardımı

Kentsel dönüşüm sürecinde çeşitli devlet destekleri sağlanır:

• Kira yardımı: Bina boşaltıldığında, dönüşüm süresince maliklere ve hak sahiplerine aylık kira yardımı yapılır. Tutarlar il gruplarına göre değişir (büyük iller daha yüksek) ve her yıl güncellenir.
• Taşınma yardımı ve hibe/kredi destekleri: "Yarısı Bizden" gibi kampanyalarla hibe, uygun faizli kredi ve taşınma desteği sağlanabilir.
• Vergi ve harç muafiyetleri: Dönüşüm kapsamındaki işlemlerde bazı harç ve vergi istisnaları uygulanır.

Kimler yararlanabilir?

Riskli yapı olarak tespit edilen konut veya iş yerlerinin;

• Malikleri (mülk sahipleri),
• Kiracıları,
• Sınırlı ayni hak sahipleri (intifa vb.)

kira yardımı ve ilgili desteklerden, şartları sağladıkları ölçüde yararlanabilir.

Süreç adım adım

1. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu.
2. Rapor kesinleşir, maliklere tebligat ve itiraz süreci.
3. Maliklerin salt çoğunluğuyla dönüşüm/müteahhit kararı.
4. Hak sahipliği ve paylaşım (kat karşılığı/hasılat) belirlenir.
5. Bina boşaltılır; kira yardımı başlar, yıkım ve yeni inşaat yapılır.
6. Yeni yapı tamamlanıp iskan alınır; kat mülkiyeti tapuları verilir.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; kentsel dönüşüm mevzuatı, çoğunluk oranları, destek tutarları ve süreçler zaman zaman güncellenir. Kesin bilgi için ilgili belediyeye, Bakanlık birimlerine veya bir avukata danışın.